着実に利益と資産を生む不動産投資テンプレ「Wゲインシート」開発者、曽我ゆみこさん

★着実に利益と資産を生む不動産投資テンプレ
「Wゲインシート」開発者、曽我ゆみこさん

男が現在公式サイトづくりの
お手伝いをさせて頂いている、
不動産投資家の曽我ゆみこさん。

ちょうど本日、経営者向けの不動産投資について
解説した書籍が発売されるとのことで、
急ピッチでサイトの体裁を整えることに。

ゆみこさんにヒアリングをしていたところ、
驚くべきことがわかった。

ゆみこさんとの出会いは、
2017年に男が主催したセミナーに
ご参加いただいたことがきっかけで、

当時から只者ではない雰囲気を醸し出されていたが、
今回あらためてお話をお伺いすると、
これまでエステサロンや化粧品販売会社を経営されており、
現在は不動産事業に注力され、
総額6億円の収益物件を所有されているという。

不動産投資といえば銀行融資が前提で、
銀行融資はサラリーマンのほうが有利だという定説があり、
2018年に起きたスルガ銀行の「かぼちゃの馬車事件」
をきっかけに、不動産業界は冷え込み、
廃業に追い込まれた不動産会社も多いと聞く。

サラリーマン大家さん向けの不動産投資手法は
「1棟もの」が基本で、大手上場企業に努めていれば
安定した給与所得という信用力をもとに、
1億近い物件を購入することもできた。

しかし、見た目の資産額とは裏腹に、
諸経費を差し引くとそれだけで
生活できるわけではなく、
「1億の物件でも手残りが年間100万を
超えれば御の字」という世界。

実態としては物件価値の将来的な
値下がりに不安を感じながら、
今後銀行融資が下りなくなるのが怖いので、
会社も辞めることはできないというのが現状。

そんな中、ゆみこさんの選定基準に則って
物件を購入すると、
「自己資金年間利回り30％以上」
が実現できているとのこと。

ゆみこさんは2010年に不動産投資に興味を持ち、
いくつものセミナーに顔を出してみるも、
どのセミナーも講師が儲けるために
物件を売りに走っているように思えて、
納得がいかなかったという。

素人ながら、研究に研究を重ね、
独自の5つの指標をもとに物件を選定し購入したところ、
1棟目で年間300万円の純利益を達成することができた。

この時に自身で作成したエクセルシートを

「Wゲインシート」
〜買った直後から利益となるインカムゲインが生まれ、
売るときにキャピタルゲインが生まれる物件の選定基準〜

と名付け、この指標をもとに
その後9年間で所有物件を6棟にまで増やすことができ、
現在は日本とタイを行き来しながら
悠々自適の生活を送られているという。

もともと素人だったにもかかわらず、
不動産市況が特別に良かったわけでもなく、
ゆみこさんはどうして不動産で
成功することができたのか？

その理由は、ゆみこさんの経歴を
お聞きするうちに納得することができた。

ー「Wゲインシート」誕生秘話ー

ゆみこさんは経営者の家系に生まれ、
不動産投資をする前にもご自身で
エステや化粧品販売棟の事業を
手がけられえてきたという。

一見強気に見えるけれど実際は小心者な性格と、
経営者としての積み上げがあったため、
業者の甘い声にまどわされず、
数字を冷静に判断することが
できたのではないだろうか？

＜幼少期＞
2人姉妹の次女として生まれるも、
姉とは11歳以上の年の差。

父親が合成樹脂加工会社の2代目経営者であり、
本当は跡継ぎしてくれる息子が
欲しかったのだと言い聞かされる。

人に合わせるのが苦手な性格で早熟なところがあり、
同年代とは話しが全く合わず、
大人のほうが話が合っていたという。

体が人一倍弱く、気管支喘息、アトピー性皮膚炎、
アレルギー性鼻炎、貧血などの
ありとあらゆる病気で苦しんでいた。

＜小学校時代＞
勉強は大好きだけど運動は苦手。
外見は大人びており、
大学生からナンパされたことも。

＜中学生時代＞
運動が苦手だったけれど何かの部活に
入らなければならないとのことで、
テニス部に入部。
先輩が相手をしてくれないなどのいじめを経験する。

バンド活動を開始。ギターにのめりこみ、
勉強には飽きてしまったため、
入学した当時は成績も上位だったけれど、
卒業間際にはクラスで下から2番目まで降下。

＜高校時代＞
さらにバンド活動にのめりこみ、
「shibuya eggman」「新宿ACB」などのライブを展開する。

その活動が目に留まり「HOUND DOG」の
プロデューサーからスカウトされ、
品川のCBSスタジオに出入りするようになるも、
プロデューサーとの活動の方向性が合わず、
活動を停止。

この時期にアトピーがひどくなり、
自己嫌悪になり付き合っていた彼氏とも別れてしまうことに。

その後たまたま家の近くのエステサロンに
通ってみたところ、
驚くほど肌の調子が良くなりエステの効果に驚き、
次第にエステにはまっていく。

＜高校卒業後〜エステサロン時代＞
高校卒業後、音楽学校に1年、
グラフィックデザインの学校に2年通い、
その後は父の会社を手伝いながら、
ウォーキングインストラクターなどの
女性の美をサポートする仕事も行う。

そのうち自分でも事業をやってみたいと思い、
35歳の時に素人だったのにも関わらず、
いきなり銀座でエステサロンを開業。

両親には内緒だったため、
両親のサポートは一切なく、
友人に保証人になってもらい、
前の経営者に開業資金を分割して払う形だった。

高校時代に初めてエステを体験し、
ありとあらゆる施術は体験済み。

その魅力にはまっていたので、

「ともかく綺麗にさえなれば、みんな幸せになれる！」

と信じていた。

朝は整体学校、昼はエステティシャン、
夜はエステの勉強や新しいメニュー作り、
集客の勉強など、朝から夜中まで
寝る間を惜しんで働いていた。

そんな中、整体で学んだ骨格矯正の技術と
エステの技術を合わせた骨格矯正フェイシャルを編み出し、
これがサロンの人気メニューとなる。

従来のエステサロンのように機械も使わず、
ハンドだけで行う「骨格矯正小顔フェイシャル」は、
口コミで広がり、遠くからお客様も来るようになり、
テレビからも取材を受けることに。

その時に両親にエステ事業のことを告白。
2人とも「あなたならやりかねないね」
と意外に薄い反応だった。

ボディサロンも開業し、3店舗にまで拡大。

＜化粧品販売事業＞
お客様にエステを提供していく中で、
施術で使う化粧品やパックと比べ
大手の化粧品の効果が薄いことに気づき、
大手の化粧品会社の工場で働く友人に質問したところ、

「そりゃそうだよ。大手は効くものなんてつくらないよ、
何かあったら大変だからね。

入れる成分なんてほとんど同じ。
後はイメージ広告でイメージアップさせて、
商品名を有名にして売っていく売り方なんだから。」

という言葉に驚き、独自の化粧品開発に目覚める。

「塗るだけで目元をリフトアップ」
といった効果のある商品の開発に成功するも、
店舗を持たない完全ネットショップ型の販売で、
6,000個の商品を作るも、最初は販売に苦戦し
3,000個は賞味期限がきてしまい廃棄処分となる。

ここで踏ん張り、SEO（検索エンジン最適化）を
地道に取り組み、収益化を果たす。

＜突然の父親の死とガンの宣告、そして不動産投資家への道へ＞
事業が軌道にのり順風満帆に過ごしている一方で、
父親の会社は次第に傾いていく。

そして父親が病気になり、
2010年に若くしてこの世を去ることに。

病院のベッドで父は常に会社の心配をしていた。
呼吸器の向こうで

「会社は大丈夫か。会社は大丈夫か？」

と苦しさに耐えながら、
会社のことばかり心配していた
父の姿が目に焼き付いて、
今でも忘れられない。

それ以降、呼吸器を見るだけで
気持ちが悪くなってしまうぐらい、
辛い出来事だった。

（もっと自分に力があれば父を助けられたかもしれない。）

と、強く悔やむ日々が続く。

父親の会社の3代目として、
両親の期待を背負ってきたからだろうか？

思えば社会人になってから
常に何かに追われている感覚だった。

他人から見れば「働き過ぎ」と言われるぐらい、
朝から晩まで働いていた。

そして同年、自身もガンの宣告を受け、
健康のことやこの後の人生について
深く考えるようになる。

このことがきっかけとなり、

「やりすぎている自分」

から、

「やらなくてもいい自分」

に転換することを決意。

（自分が動けなくなっても収入が得られる
仕組みを作っていかなければいけない。）

と考え、投資用の不動産購入の検討をし始める。

マイホーム用にマンションを購入した経験はあったものの、
不動産投資もまた素人からのスタートだった。

不動産投資についての様々なセミナーに
参加するようになるも、
講師側が売りに走っているように見え、
どうしても納得がいかなかった。

そこで自分自身で考えた「5つの指標」をもとに物件の選定を行い、
1棟目の物件を購入する。

「銀行融資はサラリーマンのほうが有利」
とされている中で、もともとの事業で
銀行との付き合いがあったため、
銀行う融資もスムーズに下りることになる。

「銀行との信頼関係が作れていれば
むしろ経営者のほうがやりやすい」

と感じるようになる。

1棟目は約1億円の物件で年間約300万円の純利益
（ローン返済、修繕積立費、空室損、その他経費
の各種費用を差し引いた後）
を生むことに成功。

気が強そうに見えるものの実はかなりの小心者で、
物件選定には細心の注意を払い、
2棟目、3棟目と購入を進めていく。

2019年までに購入した物件は全てにおいて
年間300万円以上の順利益を達成。

ーーーー
と、一見華々しいご経歴の影には、
お父様の死やガンとの闘病生活という
つらい出来事も浮かび上がってきた。

ゆみこさんの思いとしては、

「自分が不動産投資をはじめた時、
皆業者目線で、投資家目線でアドバイスしてくれる人が
全くいなかった。

だから今、これから不動産投資をはじめようと
している方々に、投資家目線での力になりたいんです。」

とのこと。

ここ数日間、ゆみこさんとzoomで
ミーティングをしていく中で、
この方は本当に投資家目線なのだな、
ということが伝わってきた。

本日、ゆみこさんが出された書籍は
「経営者向けの不動産投資」
がテーマとなっている。

世の中に出回っている情報は、
サラリーマン向けのものが多く、
経営者向けの銀行融資は一般的に不利とされており、
情報も殆ど出回っていない。

でもゆみこさんの持論は、

「実は経営者のほうがやりやすい」

というものだ。

この話には男も驚いた。

成功すればサラリーマンでは手にできないような
収入を得ることも可能な独立起業への道。

でも収入が不安定な経営者だからこそ、
自分が働けなくなった時の収入源を
確保しておくことの重要性を薄々と
感じていながらも、

男性経営者には「死ぬまで働けば大丈夫」
と根拠のない自信を持っている人も
少なくないのではないだろうか？

そんな中、

① 女性は男性よりも体が強くない
（そもそも一生働けるとは思っていない）

② 更にはガンを宣告されて
一時は死を強く意識せざるをえなかった

③ ゆみこさんの小心者という性格

④ 実業で培ってきた数字を見る力

の4つが融合し、「Wゲインシート」が誕生した、
というのが男の見立てだ。

今回の本は経営者向けと書かれているけれど、
個人事業主も適用範囲だそうだ。

今回、ゆみこさんの新書発売を記念して、
2月末までにこの本を購入いただくと、
以下の4大特典がついてくるようだ。

特典その1）
ゆみこさんが物件購入の検討を
する際に使用している
「Wゲインシート」の生Excelデータ

特典その2）
購入したい物件が決まった後の、
より具体的なシミュレーションをするための
「Wゲインシート＋税」の生Excelデータ

特典その3）
ゆみこさんが過去に開催したセミナー
「毎月100万円のキャッシュフローを作るセミナー」
動画プレゼント

特典その4）
ゆみこさんへの個人面談が
通常60分40,700円のところ、20,000円に（税込）

この「Wゲインシート」は、ダウンロードすぐに使え、
数字を入れることでシミュレーションすることが
できるため、「業者の甘い言葉」に左右されず、
冷静に数字を判断できるもの。

不動産販売業者にとっては、
限りなく出回って欲しくないシートだろうけれど、
「あくまでも投資家目線」
というゆみこさんの姿勢に共感し、
今回の本の告知に協力させて頂くことにした。

僅か1,600円の投資で、
「ゆみこ式」の全容を知ることができるので、

将来的に物件購入を考えている方や、
既に物件を購入していて、
今後の選定基準を再考したいという方は、
この書籍を買わない手はないだろう。

現在サラリーマン大家さんをやられている方や、
チャレンジしようとしている方も、
本当は会社を辞めたいはずなので、
「会社を辞めても融資が受けられる」
という情報は喉から手が出るほど
欲しいのではないだろうか？

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